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　　克而瑞「城市投资新形势暨2018棚改白皮书发布思享会」启动，业内专家一起论道当前城市投资新形势与棚改动向。克而瑞发布国内首本棚改专题白皮书——《2018全国棚改白皮书》，用大数据深度解析中国棚改。

　　在 10 月 8 日召开的国务院常务会议指出，要因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。这透露出了一个信号：未来，货币化安置仍会继续。这无疑又给几经变化的棚改吃了一颗定心丸。除了棚改因素，投资三四线城市还需要关注哪些指标？有什么经验判断？业界大佬们对三四线城市房地产市场如何看待？

　　在这种新形势下，克而瑞启动了「城市投资新形势暨 2018 棚改白皮书发布思享会」，汇聚碧桂园、俊发、中骏、中南置地、祥生、华泰证券、广西建工、康桥、新力、恒泰等在三四线城市投资及棚改领域具有代表性的企业，一起论道城市投资与棚改动向。会上，克而瑞还发布了国内首本棚改专题白皮书——《 2018 全国棚改白皮书》，用大数据深度解析中国棚改。

　　这次闭门会议上，嘉宾们观点迭出，带来了很多富有见解的思想。我们第一时间将这些干货整理出来，与大家一起分享，亦希望能有所启发。

　　克而瑞：发布国内首本棚改专题白皮书，用大数据深度解析中国棚改

　　作为国内领先的第三方研究机构，克而瑞在会上发布了国内首本棚改专题白皮书——《 2018 全国棚改白皮书》，并对当前的棚改与城市投资形势做了分析。

　　受到货币化安置的影响，棚改这一民生工程成为房地产市场的最大红利。 2017 年，货币化安置去库存面积达到 2.67 亿平方米，占商品住宅销售面积的比重高达 21.6% ，造成众多省份房地产销售严重依赖棚改货币化安置。沿海经济越发达地区的依赖度有限，经济欠发达的西北、西南地区依赖度普遍较高。部分三四线城市受其影响，房地产市场呈现量价齐升的状况。岳阳市 2017 年货币化安置拉动房地产销售面积比重超过 50% ，商品住宅价格同比上涨超过 10% 。

　　16-17年，各省份商品住宅销售对棚改货币化安置依赖度

　　然而，自 2017 年下半年开始，中央关于棚改货币化安置政策发生反转，要求商品住宅消化周期在 15 个月以下、房价上涨压力大的市县，要严格控制货币化安置比例。由此，山东在 2018 年全面取消货币化安置额外奖励，河南大幅调低货币化安置比例。

　　尽管如此，我们仍然认为棚改工作不会暂停。 2018 年 10 月 8 日的国务院常务会议上，依然将棚改作为重点总做。而且 2018 年上半年已经有 10 个省份的棚改工作完成率达到或超过 60% 。今年完成 580 万套的目标应该不成问题。同时，货币化安置也不会像传闻那样马上退出历史舞台。经测算，我们认为 2018 年全国棚改货币化安置比例将在 40-45% 之间，虽然是近 3 年来的最低值，但货币化安置在 2018 年仍然是重要的安置方式。

　　未来，受到政策变化的影响，棚改对房地产市场将不再是全国范围内的普遍红利，各城市之间的差距将会越来越大。

　　俊发集团：以「原地回迁安置，先安置、后搬迁、再拆迁」的城市更新模式，实现老百姓、政府、企业三方面满意。

　　俊发李炜总表示，城市更新不同于公开市场，拍地竞争激烈。通过棚改、旧改等城市更新项目获得的土地成本相对更低。同时，棚改项目资金分阶段投入，较少的启动资金就可以撬动较大规模的项目。另外，采用一二级联动的棚旧改项目，开发商对土地供应节奏更有掌控力。这些都是城市更新的魅力所在。在当下房地产市场不景气的情况下，城市更新项目更容易帮助企业渡过难关。然而，棚旧改这类城市更新项目要做好并不容易，需要处理好政府、企业、老百姓三者的关系。

　　? 对于棚改，俊发集团对外做了进一步的延展，画成了三个同心圆：1.从内核来看，棚改就是进入省级发改委目录的，有严格建筑标准的一块区域；2.从中圈来看，未达到发改委标准的，旧村、旧厂、旧城，不得纳入棚改区，称之为三旧改造；3.从外圈来看，以整个以棚改区为核心，旧改区为主要范围的区域内，对整个城市面貌，产业基础、生活条件、配套设施，需全方位重新打造，称之为城市更新。

　　? 在长期的棚户改造过程中，俊发集团坚持“原地回迁安置，先安置、后搬迁、再拆迁”的城市更新模式，实现了“三个满意”。1.政府满意：要体现规划，完善公建配套，让政府有更高的税收；2.老百姓满意：让老百姓利益得到最充分保证；3.企业满意：以盈利为目标，产生经济效益。只有做好这三个原则，项目才能顺利推进。

　　? 政策方面，在中国要实现2020年全面建设小康社会目标的大背景下，政府充分肯定了棚户改造的重要性。同时我国未来将增加4亿城市人口，新建房屋土地来源只能利用现有国土空间进行城市更新，这也是俊发集团坚持做棚改的重要原因。

　　碧桂园：三四线城市未来的空间一直还是有的，很多三四线城市依然存在亟待改善的客群。

　　作为深耕三四线的代表性房企，碧桂园以自身实操经验并结合三四线城市的特点和目前存在的问题，分享了宝贵的投资经验。

　　? 棚改占碧桂园业务的比重：棚改在碧桂园比例非常小，对碧桂园综合影响不到5%，所以集团的战略依然是走传统招拍挂开发的战略，碧桂园近三年发展特别迅速得力于一个战略，最早叫劳斯莱斯战略，后来改名叫好房子战略。

　　? 为什么要坚持深耕三四线：首先，2015年全国商品房待售面积达到了一个极值，2017年的库存量与2014年的次高峰值基本是持平的，随着2018年市场环境的变化，货币化转为实物的安置，对商品房销售也有负面的影响，未来供大于求的态势预判会继续延续，甚至差距会拉大，但是，三四线城市占市场整体比重依然很大，占2017年住宅市场总的销售份额的66%，总量超过8万亿，潜力依然较大，主要体现在总量较大、市场容量较大、相对一二线城市品牌房企较少、竞争激烈程度低。碧桂园目前的销售额5000多亿，实际上地级市只进驻了70%不到，县级市只进驻了40%多，县只进驻了不到1/4，进驻量虽然不多，但足以支撑每年5000多亿的量，三四线城市未来的空间一直还是有的，很多三四线城市依然存在亟待改善的客群。

　　? 三四线城市的特点和目前存在的问题： 第一，三四线城市整体处于常驻人口流失的状态，部分三四线城市人口外溢趋势加剧，整体供求恶劣，多数三四线城市的库存高启，去化压力较大，平均去化周期达到33个月；第二，三四线城市经过多轮改善，很多家庭已经拥有多套住房，对于此类家庭，后续的商品房购买意愿必将降低。

　　? 碧桂园针对三四线客群特点的研究：三四线城市的低端客户对价格的敏感度非常高；且人口外溢购房周期性比较强，随着孩子升学或在外定居等因素，面临着搬迁出三四线城市的情况。所以碧桂园将自己的目标客群定位在三四线城市的富人阶层，这些客户对于区位的要求非常苛刻，且有钱人的客群是格外重视教育的。

　　? 好房子战略的三个标准：第一，配套是当地最好的板块，地点交通方便，区位要被当地有钱人认同；第二，当地最好的产品以当地最高的一个价格卖给最有钱的人；第三，以改善、再次改善需求为主，定位高端、配置竞争力产品，树立碧桂园高端的品牌。

　　? 三四线城市的投资经验总结：首先，必须净地交付；第二，预售资金监管，降低资金的峰值，优化土地投资，做好资金组合，前期想尽一切办法多加杠杆；第三，规划方案务必前置，提前了解当地设计规划要求和规范设计指标，尽量使用标准的户型图，规划方案与政府的预沟通；第四，提前确定项目总和团队，前期介入投资；初期初勘先行，为后续的规划图纸打基础；第五，对合作项目争取操盘权，工程条线必须自己来管理，合作方效率达不到要求时，需要自身团队介入。

　　多方研讨：如何做好在三四线城市的投资策略？

　　在企业分享之后，与会的各位嘉宾开始了热烈的研讨，他们围绕「怎么做好棚改与进军三四线城市策略」各抒己见，观点迸发。我们撷取部分内容与大家一起交流。

　　问题一：俊发参与棚改项目二十余载，是怎么做到零上访、零强拆和零投诉？

　　俊发：俊发使用「一村一策」策略，棚户项目组深耕当地，了解居民意见及诉求，通过合理引导来提高村民对项目认知度，从而确保项目的顺利进行。

　　另外，在实际操作中俊发以实物安置为主，尽量减少货币化安置比例——由于通过货币化安置实现高周转的方式不适用于棚改项目，所以适宜先建安置房，再搬迁，最后拆迁的策略，这样能够有效控制拆迁项目成本风险。而且，由于棚改项目受政策影响较大，和政府接触较多，俊发坚持要用理论支持实战，合理运用政策，配合政府进行项目开发。

　　俊发做棚改项目的一贯宗旨是「三赢」，棚改项目符合多方利益——政府完成棚改指标，企业有利可图，民众生活环境改善，所以能够做到「三零」。

　　最后再提一句，从当前来看，相比于房地产行业并不理想的政策大环境，棚改政策环境较为友善。在房地产市场普遍遇冷，去化减缓，政府期待值降低的情况下，反而有利于棚改项目进行。

　　问题二：房企在三四线城市投资发展的策略是什么？

　　碧桂园：碧桂园坚持「好房子」策略，走高端路线，引入当地最高端配套设施，构建城市精英聚集地，在回归土地属性的保障下，能更好减少市场波动影响。

　　中南：中南很重视前期战略研究，目前的策略用简单的十二个字来概括就是：因城制宜，因时制宜，谋而后动。

　　祥生：我们强调以深耕为主，根据各地区域属性、地块属性以及去化率进行考量。

　　克而瑞重磅推出

　　国内首本棚改专题白皮书

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